Location meublée ou vide : quelle formule choisir ?
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En tant que propriétaire bailleur, vous vous êtes sûrement déjà posé cette question : faut-il louer vide ou meublé ? Ce choix, en apparence anodin, a en réalité des conséquences majeures sur la rentabilité, la fiscalité, la durée du bail ou encore les obligations légales. Dans cet article, on passe en revue toutes les différences entre location meublée et vide pour vous aider à faire le bon choix, selon votre profil et vos objectifs.
Location meublée ou vide : quelles sont les différences essentielles ?
Définition et réglementation de la location vide
La location vide concerne un logement loué sans mobilier ou seulement avec des équipements de base (évier, plaques de cuisson, etc.). Elle est régie par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations entre bailleurs et locataires.
Définition et réglementation de la location meublée
La location meublée, elle, suppose que le locataire puisse s’installer immédiatement, sans devoir acheter de mobilier. Depuis 2015, une liste minimale de meubles est imposée par la loi.
Les équipements obligatoires en location meublée
Un logement meublé doit comporter au minimum :
- Une literie (avec couette ou couverture)
- Des plaques de cuisson
- Un four ou micro-ondes
- Un réfrigérateur avec compartiment congélation
- De la vaisselle en nombre suffisant
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager
Qui offre le meilleur rendement locatif entre la location meublée et vide ?
Loyers pratiqués : meublé vs vide
Les locations meublées se louent 10 à 30 % plus cher qu’un logement vide équivalent, selon la zone géographique et le niveau de confort proposé.
Taux de vacance et rotation des locataires
En contrepartie, les meublés connaissent souvent une rotation plus élevée, surtout dans les grandes villes étudiantes. Cela peut impliquer plus de gestion... mais aussi plus de flexibilité.
Rentabilité nette : exemples chiffrés
Prenons un exemple :
- Studio vide à Lyon : 550 €/mois, vacance locative de 1 mois/an
- Studio meublé à Lyon : 700 €/mois, vacance locative de 2 mois/an
👉 Malgré une vacance plus importante, le meublé génère un revenu net annuel supérieur dans bien des cas, surtout avec un bon ameublement.
Quelle fiscalité pour la location meublée ou vide ?
Fiscalité de la location vide
Les revenus tirés d'une location vide relèvent des revenus fonciers. Deux options :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, si vos revenus locatifs < 15 000 €/an
- Régime réel : possibilité de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt...)
Fiscalité de la location meublée
La location meublée relève du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux), souvent plus avantageux :
- Micro-BIC : abattement de 50 %
- Régime réel simplifié : permet d’amortir le bien et les meubles (via LMNP ou LMP)
Quelle option est la plus avantageuse fiscalement ?
👉 Dans la majorité des cas, la location meublée au régime réel (LMNP) permet de réduire fortement voire annuler l’imposition grâce aux amortissements. C’est l’un des grands atouts de cette formule.
Quelle est la durée du bail pour une location meublée ou vide ?
Durée du contrat de location vide
- Bail de 3 ans minimum (renouvelable tacitement)
- Idéal pour une location longue durée stable
Durée du contrat de location meublée
- Bail d’un an, ou 9 mois pour les étudiants
- Plus flexible mais nécessite plus de gestion administrative
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Location vide : dépôt légalement plafonné
- Un mois de loyer hors charges maximum
Location meublée : dépôt doublé
- Jusqu’à deux mois de loyer hors charges
👉 Le dépôt plus élevé en meublé permet de mieux se protéger contre les dégradations, mais peut être un frein pour certains locataires.
Quel est le délai de préavis ?
Préavis donné par le locataire
- Location vide : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue)
- Location meublée : toujours 1 mois, quel que soit le lieu
Préavis donné par le bailleur
- Location vide : 6 mois avant la fin du bail
- Location meublée : 3 mois
Quel est le coût global pour le propriétaire ?
Mobilier et mise en conformité d’un logement meublé
Ameubler un logement coûte entre 1 500 € et 5 000 € selon sa taille et le niveau de standing attendu.
Vacance locative et frais de gestion
Les meublés génèrent plus de turnover, ce qui peut impliquer :
- Plus de temps de gestion (états des lieux, relocation)
- Éventuels frais d’agence récurrents
Coût d’entretien, réparations et amortissements
Les équipements et meubles s’usent et doivent être remplacés régulièrement. En revanche, ils peuvent être amortis fiscalement dans le cadre du régime réel.
Tableau récapitulatif des différences entre location meublée et vide
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans | 1 an (9 mois étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois |
| Préavis locataire | 3 mois (ou 1 en zone tendue) | 1 mois |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (micro-BIC ou réel) |
| Rentabilité | Moyenne | Plus élevée |
| Rotation des locataires | Faible | Plus fréquente |
| Meubles à fournir | Non | Oui, liste obligatoire |
| Charges déductibles (régime réel) | Oui | Oui, avec amortissements |
Conclusion : Quelle formule choisir selon son profil de bailleur ?
Il n’y a pas de réponse unique, mais voici quelques repères :
- Vous recherchez la simplicité, la stabilité, un minimum de gestion ? 👉 Optez pour la location vide.
- Vous visez une meilleure rentabilité, avez le temps ou déléguez la gestion ? 👉 La location meublée est souvent plus intéressante, surtout avec le régime LMNP.
👉 Dans tous les cas, faites bien vos calculs, et pensez à utiliser un outil de gestion locative comme Lokappy pour simplifier votre quotidien !
