Fiscalité revenus locatifs : micro-foncier ou réel ?

En matière de revenus fonciers, deux options sont possibles :
🔹 Le régime micro-foncier, simple, rapide, mais pas toujours avantageux.
🔹 Le régime réel, plus complexe, mais souvent plus rentable si certaines conditions sont réunies.

Cet article fait le point sur ces deux régimes, en expliquant leurs spécificités, leurs avantages et leurs limites, pour permettre à chaque bailleur de faire le meilleur choix en fonction de sa situation.

Comprendre la fiscalité des revenus locatifs

Revenu foncier ou revenu locatif : quelle différence ?

Un logement loué vide (non meublé) génère ce que l’administration fiscale appelle des revenus fonciers. Ils sont à distinguer des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui concernent les locations meublées.

Ces revenus doivent être déclarés chaque année, qu’il s’agisse d’un appartement en ville, d’un studio étudiant ou d’une maison de campagne.

Quels biens sont concernés ?

Les deux régimes – micro-foncier et réel – s’appliquent aux locations nues :

• Louées en direct ou via une agence.
• Détenues en nom propre, en indivision ou via certaines SCI.
• Ne bénéficiant pas de dispositifs fiscaux spécifiques comme Pinel ou Malraux.

Quels formulaires utiliser pour déclarer ?

• Le micro-foncier est ultra simple : une seule case à remplir (4BE) sur la déclaration 2042.
• Le régime réel demande de remplir un formulaire complémentaire : le 2044, qui détaille charges et revenus.

Le micro-foncier : simplicité avant tout

Conditions pour en bénéficier

Le micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus locatifs bruts (hors charges) ne dépassent pas 15 000 € par an. Il faut également que le bien soit loué vide, et qu’il ne soit pas soumis à un régime fiscal particulier.

Comment fonctionne ce régime ?

Le principe est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Seule la moitié des loyers est donc soumise à l’impôt.

Inutile de conserver toutes les factures ou de calculer les charges réelles : c’est un régime pensé pour ceux qui veulent aller à l’essentiel.

Avantages du micro-foncier

• Déclaration rapide et ultra simplifiée.
• Aucun justificatif à fournir.
• Parfait pour les petits bailleurs ou ceux qui ont peu de charges.

Inconvénients à connaître

• Impossibilité de déduire les charges réelles.
• Aucun déficit foncier possible.
• Peut être désavantageux si les frais (travaux, intérêts de prêt, etc.) sont élevés.

Le régime réel : plus de gestion, mais plus de déductions

Quand y est-on soumis ?

Le régime réel est obligatoire dès que les loyers bruts dépassent 15 000 € par an. Mais il est aussi possible d’y opter volontairement, même si les loyers sont inférieurs à ce seuil, via une simple demande lors de la déclaration.

À noter : une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant trois ans.

Que peut-on déduire au régime réel ?

Ce régime permet de déduire toutes les charges réellement engagées pour la location, notamment :

• Les intérêts d’emprunt.
• Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.
• Les assurances.
• Les charges de copropriété.
• Les taxes foncières.
• Les frais de gestion ou d’agence.

Cela demande un peu plus de rigueur, mais les économies peuvent être substantielles.

Le déficit foncier : un levier fiscal puissant

Si les charges sont supérieures aux loyers perçus, un déficit foncier peut être créé.
Celui-ci est :

• Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € jusqu’à fin 2025 en cas de travaux de rénovation énergétique).
• Reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les points à surveiller

• La déclaration est plus complexe.
• Il faut conserver tous les justificatifs.
• Un engagement de trois ans est imposé une fois l’option choisie.

Comparatif entre micro-foncier et régime réel

Cas pratiques : quand choisir l’un ou l’autre ?

Cas 1 : un bailleur avec peu de charges

Un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers annuels, avec 2 000 € de charges.

• En micro-foncier : abattement de 50 %, imposition sur 5 000 €.
• En régime réel : déduction de 2 000 €, imposition sur 8 000 €.

➡️ Dans ce cas, le micro-foncier est plus avantageux.

Cas 2 : un bailleur ayant fait des travaux

Un autre bailleur perçoit aussi 10 000 € de loyers, mais il a eu 6 000 € de travaux.

• Micro-foncier : toujours imposé sur 5 000 €.
• Régime réel : déduction de 6 000 €, imposition sur 4 000 €, et création d’un déficit.

➡️ Ici, le régime réel est clairement plus intéressant.

Changer de régime fiscal : mode d’emploi

Un propriétaire peut opter pour le régime réel volontairement, même si ses loyers sont faibles.
Il suffit de le signaler dans la déclaration ou d’envoyer un courrier à l’administration fiscale. Cette décision est alors valable pour trois années minimum.

Optimiser sa fiscalité locative : les bons réflexes

Garder une trace de toutes les dépenses

Que l’on soit en micro-foncier ou au régime réel, il est toujours conseillé de centraliser ses factures (travaux, assurance, copropriété…) au cas où l’administration demande des justificatifs.

Anticiper les gros travaux

Un bailleur qui envisage de gros travaux a tout intérêt à passer au régime réel pour maximiser ses déductions et créer un déficit foncier.

Se faire accompagner

Même si les démarches restent accessibles, il peut être judicieux de se faire aider par un comptable ou d’utiliser un outil de gestion locative comme Lokappy, qui facilite le suivi des revenus, charges, et aide à préparer la déclaration fiscale.

En résumé : quel régime choisir selon le profil du bailleur ?

• Le micro-foncier est idéal pour les petits revenus locatifs, sans travaux ni charges importantes.
• Le régime réel est plus adapté en cas de crédit immobilier, de travaux, ou de multiples biens à gérer.
• L’essentiel est de simuler les deux options avant de déclarer.

Grâce à une bonne organisation et aux bons outils, un bailleur peut faire de réelles économies d’impôt, tout en restant dans les clous de la législation.