Actualité Immobilière Septembre 2024 : Baisse des Prix

Le marché immobilier français connaît une évolution significative en cette rentrée 2024. La baisse des prix immobiliers, un phénomène qui attire l'attention des acheteurs et des investisseurs, marque un tournant dans le secteur. Cette tendance, influencée par divers facteurs économiques dont l'inflation, a des répercussions sur l'ensemble du marché du logement.

L'article examine l'état actuel du marché immobilier et les perspectives pour les mois à venir. Il analyse les tendances par type de bien, offrant un aperçu détaillé des opportunités d'investissement immobilier dans ce contexte de baisse des prix. Enfin, il propose des stratégies pour naviguer dans ce marché en évolution, aidant les lecteurs à prendre des décisions éclairées dans leurs projets immobiliers.

État du marché immobilier en 2024

Volume des transactions

Le marché immobilier français connaît une période de ralentissement significatif en 2024. Le volume de transactions de logements anciens en France (hors Mayotte) a atteint 835 000 sur les douze derniers mois à fin février 2024. Cette baisse annuelle, qui était de 22 % depuis novembre 2023, s'est encore accentuée d'un point en février 2024 pour atteindre -23 % . Il s'agit d'une baisse sans précédent sur le marché immobilier français, avec des volumes de transactions aussi faibles qu'en novembre 2016 .

Les ventes ne représentent plus que 2,3 % du stock de logements, une part en diminution depuis le pic du 3e trimestre 2021 (3,2 %) et désormais inférieure au niveau du début des années 2000 . Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre dans les mois à venir, avec une estimation de volume qui ne dépasserait pas les 800 000 transactions d'ici la fin du mois d'août 2024 .

Malgré ces chiffres peu encourageants, certains signes laissent entrevoir une possible stabilisation du marché. Le printemps 2024 a montré un léger regain d'activité dans certaines régions, ce qui pourrait annoncer une reprise progressive à mesure que la Banque centrale européenne assouplit les contraintes pesant sur le marché immobilier .

Délais de vente

Les délais de vente se sont considérablement allongés en 2024. Dans les 11 plus grandes villes françaises, le délai de vente moyen s'élevait à 77 jours en mars 2024, contre 59 jours à la même période un an plus tôt . Cela représente une augmentation de trois semaines par rapport à mars 2023. Dans ces mêmes villes, les délais sont aujourd'hui tous supérieurs à deux mois .

Cet allongement des délais de vente reflète un marché plus difficile pour les vendeurs. Cependant, des signes positifs émergent. Le pouvoir d'achat immobilier des Français a augmenté au cours du premier trimestre 2024, grâce notamment à une baisse des taux d'intérêt de 0,25 % sur 2 mois, passant sous la barre des 4 % en février . Cette amélioration du pouvoir d'achat devrait contribuer à rééquilibrer l'offre et la demande, ce qui pourrait raccourcir les délais de vente dans les prochains mois, à condition que les biens soient proposés au prix du marché .

Profil des acheteurs

Malgré les difficultés du marché, l'envie de devenir propriétaire reste forte chez les Français. Selon une étude récente, 55 % des Français de plus de 30 ans ayant l'intention d'acheter souhaitent concrétiser leur projet d'ici la fin de l'année 2024 . Parmi eux, 45 % sont actuellement locataires de leur logement .

Les motivations des acheteurs potentiels sont variées. La priorité pour 34 % d'entre eux est de se constituer un patrimoine, tandis que 27 % visent à réaliser leur premier achat . L'envie d'améliorer leur qualité de vie en achetant un logement plus grand ou mieux situé arrive en troisième position, concernant 24 % des acheteurs potentiels .

Le profil type de l'acheteur en 2024 est une personne âgée de 30 à 44 ans, vivant dans une ville de plus de 20 000 habitants, et faisant partie d'un foyer de 3 personnes ou plus . Ces acheteurs potentiels sont plus souvent locataires, cherchant à accéder à la propriété .

Cependant, une certaine prudence persiste chez les acheteurs. Selon une étude menée en février 2024, 6 Français sur 10 considèrent le marché actuel comme défavorable et préfèrent attendre avant d'acheter . Ce chiffre monte à 8 sur 10 chez les primo-accédants . La moitié des personnes ayant un projet d'achat indique vouloir attendre une baisse des prix et/ou des taux pour accélérer leur projet .

L'impact de la baisse des taux varie selon l'âge des acheteurs potentiels. Parmi ceux qui ont un projet d'achat, 58 % des 35-44 ans soulignent que cela aurait un impact fort, contre 47 % chez les 25-34 ans et seulement 35 % chez les 18-24 ans . Cette différence pourrait s'expliquer par un certain fatalisme chez les plus jeunes et des exigences plus élevées chez les plus âgés, qui ont pu connaître différents cycles immobiliers .

Tendances par type de bien

Maisons individuelles

Le marché des maisons individuelles connaît une évolution contrastée en 2024. Les prix des maisons anciennes ont connu une baisse de 3,8 % au 4e trimestre 2023 . Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre, avec une projection de -5,1 % sur un an à fin mai 2024 . Cependant, certaines régions connaissent des baisses plus prononcées. Par exemple, les agglomérations d'Angers, Le Mans, Saint-Étienne, Saint-Nazaire, Valenciennes et Nantes pourraient voir les prix des maisons anciennes chuter d'au moins 10 % sur un an à fin mai 2024 .

En Île-de-France, la baisse des prix des maisons devrait atteindre 7,7 % de juin 2023 à juin 2024, avec une diminution plus marquée en Petite couronne (-9,6 %) qu'en Grande couronne (-6,7 %) . Malgré cette tendance générale à la baisse, certaines zones résistent mieux. Par exemple, l'agglomération de Grenoble devrait maintenir ses prix au même niveau à fin mai 2024, tandis que Nîmes pourrait même afficher une hausse des prix .

Appartements

Le marché des appartements suit une trajectoire similaire à celle des maisons, avec quelques nuances. Au 4e trimestre 2023, les prix des appartements anciens ont baissé de 4,1 % . Cette tendance devrait s'accentuer pour atteindre -6 % sur un an à fin mai 2024 . En Île-de-France, la baisse des prix des appartements est estimée à 7,3 % de juin 2023 à juin 2024, avec une diminution de 7,5 % en Petite couronne et de 6,1 % en Grande couronne .

À Paris, le marché des appartements anciens connaît une baisse significative. Selon les indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix au m² des appartements anciens devrait atteindre 9 360 € en juin 2024, soit une baisse annuelle de 7,6 % . Cependant, certaines villes résistent mieux à cette tendance baissière. À fin mai 2024, les prix des appartements anciens devraient rester stables sur un an à Marseille, Toulouse, Angers, Caen, Limoges et Brest .

Biens neufs vs anciens

Le marché immobilier de 2024 présente une dynamique intéressante entre les biens neufs et anciens. Malgré un coût initial généralement plus élevé, l'immobilier neuf gagne en attractivité pour plusieurs raisons. Une étude menée par une plateforme spécialisée dans l'investissement locatif a révélé que dans certaines villes comme La Rochelle, Bordeaux, Orléans, Bayonne, Nantes, Annecy et Toulouse, le coût total pour l'acquisition d'un bien neuf s'avère inférieur à celui d'un bien ancien .

Les économies réalisées par les acquéreurs de biens neufs varient considérablement selon les villes, allant de 1,44 % en moyenne à Toulouse à 28,24 % à Lille . Cette différence s'explique en partie par les coûts de rénovation souvent nécessaires pour les biens anciens. Une étude a évalué le coût moyen des rénovations énergétiques pour améliorer le DPE de G à F à 1 029 euros par mètre carré .

L'immobilier neuf offre également des avantages en termes de confort, de qualité et d'avantages fiscaux, notamment pour les investisseurs locatifs qui peuvent bénéficier du dispositif Pinel . En revanche, l'immobilier ancien peut attirer les premiers acheteurs ou les résidents en offrant une plus grande flexibilité dans la négociation du prix et des opportunités de valorisation après rénovation .

En conclusion, le marché immobilier de 2024 offre une diversité d'options attractives pour les acheteurs et les investisseurs, avec une tendance croissante vers l'immobilier neuf malgré des prix initiaux plus élevés, en raison des avantages à long terme qu'il présente .

Stratégies d'investissement

Villes à fort potentiel

En 2024, l'investissement immobilier locatif demeure une valeur sûre pour les trois quarts des Français. Pour identifier les villes à fort potentiel, il est crucial de prendre en compte plusieurs critères clés. Le rendement locatif, qui représente le rapport entre les loyers perçus et le prix du logement, est un indicateur essentiel de la rentabilité d'un investissement. La tension locative, quant à elle, détermine le niveau de demande dans une ville, réduisant ainsi les risques de vacance locative .

L'évolution des prix est également un facteur déterminant. Avec le retournement du marché du crédit immobilier et l'augmentation des taux d'intérêt, certaines villes ont connu des baisses importantes en 2023, tandis que d'autres ont continué à progresser. La démographie et l'attractivité économique et touristique d'une ville sont également des critères essentiels à prendre en compte .

Parmi les villes offrant un excellent potentiel, on peut citer :

1. Paris : Malgré des prix élevés, la capitale reste attractive, notamment en vue des Jeux Olympiques de 2024.
2. Bordeaux : Élue 9e ville la plus belle du monde, Bordeaux offre un dynamisme économique et une forte attractivité touristique.
3. Lyon : Avec ses 175 000 étudiants, la ville présente un fort besoin en studios meublés et T2.
4. Marseille : La cité phocéenne attire de plus en plus d'habitants en quête du soleil du Sud .

Rentabilité locative

Le rendement locatif moyen en France s'élève actuellement à 5,9%. Pour 2024, un rendement de 6% ou plus est considéré comme un bon taux . Pour optimiser ce rendement, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

1. Analyser les tendances du marché et la demande locative dans différentes villes.
2. Diversifier son portefeuille immobilier pour réduire les risques.
3. Prendre en compte les avantages fiscaux, comme le dispositif Pinel.
4. Adopter une gestion efficace du bien immobilier.
5. Négocier les taux d'emprunt pour réduire les coûts financiers .

Il est important de noter que malgré la baisse des prix d'achat de l'immobilier, les loyers en France continuent d'augmenter. Selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), les grandes villes ont vu leurs loyers augmenter de 3,1% en moyenne sur un an en janvier 2024 .

Rénovation et plus-value

La rénovation immobilière est un levier puissant pour augmenter la valeur marchande des biens. En 2024, les tendances du marché immobilier montrent une demande accrue pour des logements éco-énergétiques. Investir dans des rénovations vertes, telles que l'isolation thermique, les panneaux solaires et les systèmes de chauffage éco-responsables, peut non seulement augmenter la valeur de revente mais aussi attirer une clientèle soucieuse de l'environnement .

Le home staging est également une technique efficace pour présenter une propriété sous son meilleur jour. En dépersonnalisant et en décorant de manière neutre et accueillante, il est possible de maximiser l'attrait visuel et émotionnel du bien, permettant ainsi de vendre plus rapidement et souvent à un prix plus élevé .

Pour maximiser la plus-value, il est recommandé de se concentrer sur les rénovations à fort rendement, comme la cuisine et la salle de bain. Mettre à jour ces espaces avec des matériaux modernes et durables améliore non seulement l'esthétique mais aussi la fonctionnalité, ce qui est crucial pour attirer des acheteurs prêts à payer plus .

En conclusion, malgré un contexte économique incertain, l'immobilier reste une valeur sûre pour l'investissement en 2024. Comme le souligne Allison Jungling, formatrice en investissements immobiliers : "Continuez à investir" . Il est important de garder une vision à long terme et de ne pas se focaliser uniquement sur les fluctuations à court terme du marché.

Conclusion

Le marché immobilier français de 2024 traverse une période de mutation significative, marquée par une baisse générale des prix et un ralentissement des transactions. Cette évolution a un impact sur tous les acteurs du secteur, des acheteurs aux investisseurs, en passant par les vendeurs. La diversité des tendances observées selon les types de biens et les régions offre néanmoins des opportunités intéressantes à explorer pour les investisseurs avisés.

Dans ce contexte changeant, il est crucial d'adopter des stratégies d'investissement bien réfléchies. Cela implique de cibler les villes à fort potentiel, d'optimiser la rentabilité locative et d'envisager des projets de rénovation pour augmenter la valeur des biens. Malgré les défis actuels, l'immobilier reste un investissement solide à long terme, à condition de savoir s'adapter aux nouvelles réalités du marché et de garder un œil attentif sur les évolutions à venir.