Encadrement des loyers : dans quelles villes s’applique-t-il et comment respecter les règles ?

À quoi sert l’encadrement des loyers et qui est concerné ?

L'encadrement des loyers a été instauré pour réguler le marché locatif dans certaines zones tendues, où la demande est bien supérieure à l’offre. Il s’applique uniquement à certaines catégories de logements, notamment les locations vides ou meublées en résidence principale, dès lors qu’un nouveau bail est signé ou qu’un logement est remis en location.

Ce dispositif s’inscrit dans la continuité de la loi ALUR (2014) et de la loi ELAN (2018), qui ont permis aux collectivités volontaires d’expérimenter une régulation stricte des loyers. Concrètement, le bailleur doit respecter un plafond légal calculé selon plusieurs critères : localisation, année de construction, typologie du logement, etc.

Quelles sont les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur en 2025 ?

Depuis son lancement à Paris en 2019, le dispositif s’est progressivement élargi à d’autres territoires. En 2025, il est désormais actif dans plusieurs grandes agglomérations françaises :

• Paris,
• Lille, Hellemmes, Lomme,
• Lyon et Villeurbanne,
• Montpellier,
• Bordeaux,
• Plaine Commune et Est Ensemble en Seine-Saint-Denis,
• Grenoble-Alpes Métropole (21 communes),
• Communauté d’Agglomération du Pays Basque (24 communes, dont Biarritz, Bayonne et Saint-Jean-de-Luz).

D’autres collectivités, comme Marseille, Cergy, Annemasse ou encore Grand-Orly Seine Bièvre, ont formulé une demande pour appliquer ce dispositif prochainement. Leur intégration est attendue courant 2025 ou 2026.

Pour savoir avec certitude si un bien est concerné, il est recommandé d’utiliser le simulateur du service public, ou de consulter les arrêtés préfectoraux publiés dans chaque département.

Comment fonctionne le calcul du loyer encadré ?

Chaque année, les préfectures fixent des loyers de référence pour chaque zone géographique, selon plusieurs critères comme la surface du logement, sa date de construction ou encore le type de location.

On distingue trois niveaux :

• Le loyer de référence (valeur médiane au m²),
• Le loyer de référence majoré (plafond à ne pas dépasser),
• Et le loyer de référence minoré (en cas de loyers très bas).

Par exemple, dans un quartier de Lyon, un logement de 45 m² construit après 2005 pourra avoir un loyer de référence de 13 €/m², soit un plafond à 15,60 €/m² (majoration de 20 %). Il est donc interdit de dépasser ce plafond, sauf cas particulier.

Est-il possible de fixer un loyer plus élevé si le logement est haut de gamme ?

Oui, à condition de justifier un complément de loyer. Ce mécanisme autorise le bailleur à aller au-delà du plafond dans certains cas bien définis : une vue exceptionnelle, une grande terrasse, des matériaux haut de gamme ou des équipements de standing.

Mais l’usage de ce complément doit rester exceptionnel. Il doit figurer clairement dans le contrat de location, avec une justification précise. Le locataire peut contester ce complément auprès de la commission départementale de conciliation, voire devant le juge.

Comment rédiger un bail conforme aux règles d’encadrement ?

Un bail conforme à l’encadrement des loyers doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

• Le loyer de référence applicable,
• Le loyer de référence majoré,
• Le loyer réellement demandé,
• Le cas échéant, le complément de loyer et sa justification.

De nombreux bailleurs oublient ces mentions ou les rédigent de façon imprécise, ce qui peut entraîner des sanctions. C’est pourquoi des outils comme Lokappy sont utiles pour générer automatiquement des baux conformes à la législation locale, sans prise de tête.

Que risque un propriétaire en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Les sanctions peuvent être lourdes. En cas de dépassement du plafond, un bailleur s’expose à :

• Une mise en demeure de la préfecture,
• L’obligation de rembourser le trop-perçu au locataire,
• Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 €, voire 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale (SCI, société, etc.).

Des sanctions ont déjà été prononcées à Paris, Lille ou Bordeaux ces dernières années.

Comment rester en conformité et éviter les erreurs ?

Le plus simple pour un bailleur est de s’équiper des bons outils. En quelques clics, il peut :

• Vérifier si son bien est situé dans une commune encadrée,
• Calculer le loyer maximum autorisé,
• Rédiger un bail conforme à la réglementation,
• Et éviter tout risque de litige.

Des plateformes comme Lokappy permettent justement de centraliser toutes ces démarches, tout en accompagnant les propriétaires dans leur gestion locative au quotidien.

Foire aux questions

Est-ce que toutes les villes en zone tendue sont soumises à l’encadrement ?
Non. Seules certaines villes volontaires appliquent l’encadrement strict des loyers. Il est important de vérifier chaque cas individuellement.

Un logement meublé est-il concerné par l’encadrement ?
Oui, s’il est loué en résidence principale. Les règles s’appliquent autant aux logements vides qu’aux meublés.

Le dispositif s’applique-t-il lors d’un renouvellement de bail ?
Oui, sauf si le loyer reste identique au précédent. Sinon, il faut respecter les plafonds en vigueur.

Et si le logement est neuf ou vient d’être rénové ?
Des dérogations existent, mais elles dépendent de la nature des travaux et de la date de construction. Il est conseillé de se référer aux textes préfectoraux.

En résumé

L’encadrement des loyers est un dispositif en pleine expansion, qui impose aux bailleurs de nouvelles obligations. En 2025, il concerne de nombreuses grandes agglomérations et continue de s’étendre. Pour louer en toute légalité, il est indispensable de bien s’informer, de calculer correctement le loyer autorisé, et de rédiger un bail conforme.

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