Actualités immobilières du mois de Novembre 2023

Expansion imminente de l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est sur le point de s'étendre, ce qui suscite des inquiétudes chez les propriétaires bailleurs. En 2024, de nouvelles villes, notamment dans le Pays Basque et autour de Grenoble, pourront encadrer les loyers dans le secteur privé. Certaines zones, comme l'agglomération d'Annemasse, Cergy, des communes de Grand-Orly Seine Bièvre et Marseille, ont également fait des demandes pour imposer cette régulation.

Pour qu'une ville soit sélectionnée, plusieurs critères doivent être remplis. Tout d'abord, le marché immobilier local doit présenter une tension locative notable. Ensuite, les loyers des logements privés doivent être considérablement plus élevés que ceux du secteur social. De plus, la construction de nouveaux logements doit être minimale. Enfin, la présence d'un observatoire local des loyers est essentielle pour permettre au préfet de définir un arrêté en adéquation avec les conditions du marché immobilier.

Le DPE et les petites surfaces

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pénalise les logements de petite taille. En effet, la méthode de calcul actuelle évalue la consommation d'énergie en kWh par mètre carré et par an, ce qui rend la consommation relative plus élevée dans les petites surfaces. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, 31% des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre seulement 13% pour ceux de plus de 100 m².

Cette situation est jugée inéquitable, surtout avec l'interdiction prochaine à la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. Cela pourrait causer des problèmes pour les étudiants et les jeunes actifs, qui ont souvent recours à de petits logements.

Une proposition a été faite pour faire évoluer le mode de calcul du DPE en ajoutant un coefficient modulateur en fonction de la taille du logement. Cependant, cette proposition ne fait pas l'unanimité parmi les professionnels, qui craignent une confusion supplémentaire et une altération des évaluations du DPE. Les détails techniques de cette modulation seront présentés par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages le 7 décembre.

Réduire ses impôts grâce au déficit foncier

Pour réduire les impôts dans l'investissement locatif, il est possible de créer un déficit foncier. Cela se produit lorsque les dépenses, notamment celles liées aux travaux de rénovation, surpassent les revenus locatifs. Cette méthode avantageuse s'applique aux propriétés existantes et ne nécessite pas l'acquisition d'un nouveau bien immobilier.

Les revenus fonciers imposables sont calculés en soustrayant les dépenses non récupérables des loyers perçus. Si les dépenses excèdent les loyers, cela crée un déficit qui peut être imputé sur les revenus fonciers d'autres propriétés locatives, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. En l'absence d'autres revenus fonciers, le déficit est automatiquement déduit du revenu global.

L'imputation du déficit foncier est limitée à 10 700 € par an, mais les montants excédant ce seuil et les intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Après la rénovation, le logement doit être loué pendant au moins 3 ans pour que l'imputation du déficit sur le revenu global soit définitive. Il est important de noter que cette mesure ne s'applique pas à la location meublée.

Les valeurs cadastrales moins revalorisées que prévu

Le ralentissement de l'inflation en novembre est une bonne nouvelle pour les propriétaires immobiliers. Les valeurs cadastrales, qui sont utilisées pour calculer la taxe foncière, seront moins revalorisées en 2024 que prévu initialement. L'Indice des prix harmonisés à la consommation (IPCH) a été de 3,8% entre novembre 2022 et 2023, un chiffre inférieur aux prévisions initiales.

Cependant, il est important de noter que cette augmentation de 3,8% avant les décisions des municipalités sur les budgets et les taux d'imposition reste significative. Les hausses de taux sur les valeurs cadastrales ont été spectaculaires en 2023, et certains propriétaires ont subi une augmentation de plus de 60% de leur impôt foncier à Paris. Le vote sur les taux par les communes confirmera si cette augmentation est inférieure aux prévisions initiales.

Que faire face aux loyers impayés en période de trêve hivernale ?

La trêve hivernale, qui a débuté le 1er novembre 2023, empêche les bailleurs d'expulser les locataires pour impayés pendant cinq mois. Cependant, cela n'empêche pas les bailleurs de poursuivre ou d'entamer des procédures judiciaires contre les locataires défaillants ou de solliciter leurs garants. Il est donc possible de prendre des mesures légales dès maintenant pour gagner du temps par la suite.

Il existe des exceptions à l'interdiction d'expulsion durant la trêve hivernale. Par exemple, si un locataire a reçu une proposition de relogement adaptée, il peut être expulsé malgré la trêve. Cependant, cette solution est rare et complexe à mettre en place !

Une nouvelle loi sur les loyers impayés a été promulguée le 27 juillet 2023 pour protéger les logements contre l'occupation illicite. Cette loi permet d'accélérer les procédures d'expulsion en cas de loyers impayés, renforce les sanctions contre les squatteurs et systématise la clause de résiliation de plein droit dans les contrats de location.

Pour conclure

L'actualité immobilière de novembre 2023 met en évidence l'expansion imminente de l'encadrement des loyers, les défis liés au DPE pour les petites surfaces, les avantages du déficit foncier pour réduire les impôts, les valeurs cadastrales moins revalorisées que prévu et les mesures à prendre face aux loyers impayés pendant la trêve hivernale. Les propriétaires bailleurs doivent être conscients de ces changements et prendre les mesures nécessaires pour s'adapter à cette nouvelle réalité !